Bei Einzonungen, das heisst bei der der erstmaligen Zuweisung von Land zu einer Bauzone, muss in sämtlichen Kantonen eine Mehrwertabgabe von mindestens 20% bezahlt werden. Dies wird durch Art. 5 Abs. 1^bis RPG so vorgeschrieben. In einzelnen Kantonen oder je nach kantonalem Recht auch in einzelnen Gemeinden (bspw. im Kanton Bern) kann die Abgabe auch höher sein als 20% (aktuell sehen die Kantone Abgabesätze zwischen 20 bis 50% vor).

Anders als bei Einzonungen sind die Kantone bei anderen Planungsmassnahmen nicht verpflichtet, eine Mehrwertabgabe zu erheben. Sie können selber entscheiden, ob sie beispielsweise Umzonungen (Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart wie beispielsweise Industriezone in Wohnzone) oder Aufzonungen (Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten wie beispielsweise W2 zu W3) der Mehrwertabgabe unterstellen. Sie können auch die Höhe der Abgabe bestimmen (in der Regel ungefähr 20 bis 40%). Ob eine Um- oder Aufzonung somit eine Mehrwertabgabepflicht auslöst und wie hoch diese ist, hängt davon ab, in welchem Kanton Ihr Grundstück liegt. Übrigens: Beispielsweise der Kanton Bern überlässt es sogar den Gemeinden zu entscheiden, ob sie Um- und Aufzonungen der Mehrwertabgabe unterstellen wollen.

In der Regel ja. In den meisten Kantonen gibt es eine Freigrenze oder einen Freibetrag von ca. CHF 20‘000.00 bis CHF 30‘000.00. Der Unterschied zwischen einer Freigrenze und einem Freibetrag liegt darin, dass der Freibetrag in jedem Fall vom berechneten Mehrwert abgezogen wird. Bei der Freigrenze hingegen ist die Mehrwertabgabe auf dem gesamten berechneten Mehrwert geschuldet, sofern dieser die Freigrenze übersteigt. Solche Freigrenzen oder auch Freibeträge können durch das kantonale Recht vorgesehen werden, solange sie einen angemessenen Ausgleich nicht verunmöglichen und nicht gegen die allgemeinen Rechtsprinzipien verstossen. Das Bundesgericht hat entsprechend die vom Kanton Tessin vorgesehene Freigrenze bei Einzonungen von CHF 100‘000.00 als unzulässig qualifiziert (BGE 143 II 568).

Gemäss Art. 5 Abs. 1^quinquies RPG kann das kantonale Recht von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre oder der voraussichtliche Abgabebetrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht. Ausserdem ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird (Art. 5 Abs. 1^quater RPG). Die angemessene Frist ist durch das kantonale Recht festzulegen.

Abgabepflichtig ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks, welches einen Mehrwert erfährt. Massgebend sind die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planung. Schwieriger ist die Situation bei Mit-, Gesamt- und Stockwerkeigentum sowie bei Baurechtsgrundstücken. Bei mehreren Eigentümern wird die Mehrwertabgabe grundsätzlich basierend auf dem zugrunde liegenden Gemeinschaftsverhältnis durch sämtliche Mit- resp. Gesamteigentümer geschuldet, wobei im Innenverhältnis jeder einen Anteil an die Mehrwertabgabe (entsprechend dem Mehrwert, der sein Anteil erfährt) zu bezahlen hat. Gegen aussen haften mehrere Eigentümer grundsätzlich solidarisch für die Mehrwertabgabe. Eine besondere Situation ergibt sich bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft. In diesem Fall ist die Gemeinschaft abgabepflichtig und hat die Mehrwertabgabe aus dem Gemeinschaftsvermögen (das durch Beiträge der Stockwerkeigentümer geäufnet wird) zu bezahlen. Falls ein Stockwerkeigentümer seinen internen Beitrag nicht leistet, verfügt die Gemeinschaft über ein gesetzliches Pfandrecht zur Sicherung (Art. 712i ZGB). Neben diesen allgemeinen Grundsätzen sind in jedem Fall die kantonalen Gesetzesbestimmungen zu beachten, die die Abgabepflicht bei mehreren Eigentümern konkretisieren können. Besonderheiten und Abweichungen von diesen Grundsätzen ergeben sich zudem bei Baurechten i.S.v. Art. 675 und 779 ff. ZGB.

Die Mehrwertabgabe wird gegenüber derjenigen Person verfügt, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme Eigentümerin des Grundstücks ist. Beim Eigentümerwechsel ist zwischen zwei Situationen zu unterscheiden:

1. Eigentümerwechsel vor Rechtskraft der Planungsmassnahme: Im Kanton Bern beispielsweise wird dem Eigentümer bei der öffentlichen Auflage der Planung der Entwurf der Mehrwertabgabeverfügung zugestellt und ihm das rechtliche Gehör gewährt. Die Behörden sind grundsätzlich an den Entwurf gebunden. Ein Eigentümerwechsel zwischen Zustellung des Entwurfs und der Verfügung der Mehrwertabgabe kann dazu führen, dass die abgabepflichtige Person keine Möglichkeit hatte, sich zum Entwurf zu äussern. Potenzielle Käufer sollten sich infolge dessen immer darüber informieren, ob Planungsmassnahmen im Gange sind.
2. Eigentümerwechsel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme: Ein Eigentümerwechsel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme löst oftmals die Fälligkeit der Mehrwertabgabe aus (Veräusserung). Es kann aber vorkommen, dass ein Grundstück übertragen wird, ohne dass die Fälligkeit ausgelöst wird. In diesem Fall haben die Behörden unter Umständen ein Interesse daran, die Mehrwertabgabepflicht auf den neuen Eigentümer zu überbinden. Art. 142 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern sieht entsprechend vor, dass alle Rechtsnachfolger solidarisch für die zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs ausstehenden Mehrwertabgaben, die ihnen von der Gemeinde mit Verfügung eröffnet werden, haften. Der Vollständigkeit halber ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Behörden in der Regel über ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung ihrer Forderung verfügen (gemäss den kantonalen Ausführungsgesetzgebungen). In jedem Fall ist zu empfehlen, dass man sich beim Erwerb eines Grundstücks über allfällige bereits verfügte Mehrwertabgaben erkundigt.

Die Bestimmung des relevanten Mehrwerts ist den Kantonen überlassen, wobei sich die kantonalen Regelungen nicht wesentlich voneinander unterscheiden. Der Mehrwert entspricht typischerweise der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung und wird mit anerkannten Methoden bestimmt. In der Regel wird ein Gutachten eingeholt, welches den Mehrwert vor der Planungsmassnahme sowie den Mehrwert nach der Planungsmassnahme feststellt. Die Differenz stellt den planungsbedingten Mehrwert und somit die Grundlage für die Berechnung der Mehrwertabgabe dar.

Die Mehrwertabgabe wird durch die gemäss kantonalem Recht zuständige Behörde erhoben. Je nach Kanton kann dies eine kantonale Behörde oder die Gemeinde sein. Üblicherweise wird die Mehrwertabgabe durch eine Verfügung festgesetzt.

In der Regel wird die Mehrwertabgabe durch eine anfechtbare Verfügung festgesetzt. Für die Frist der Anfechtung sowie die zuständige Instanz ist das kantonale Recht zu beachten.

In der Regel nicht. Die Mehrwertabgabeverfügung wird in der Regel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme, die den Mehrwert begründet (bspw. Einzonung), zugestellt. Fällig wird die Mehrwertabgabe jedoch erst, wenn der Mehrwert durch Veräusserung oder Überbauung realisiert wird (Art. 5 Abs. 1^bis RPG). Die kantonalen Ausführungsbestimmungen konkretisieren, was unter Veräusserung und Überbauung zu verstehen ist. Die Behörde wird Ihnen die Rechnung für die Mehrwertabgabe also erst wenn Sie das Grundstück veräussern oder überbauen zustellen.

Grundsätzlich ja. Die verfügte Mehrwertabgabe wird fällig, sobald erstmals seit sie verfügt wurde, ein Realisationstatbestand erfüllt ist; wenn das Grundstück also entweder veräussert oder überbaut wird. Die Fälligkeit bei der Veräusserung tritt unabhängig davon ein, ob von den besseren Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht wird. Vereinzelt wird versucht, die Fälligkeit der Mehrwertabgabe bei Aufzonungen anders zu regeln, indem beispielsweise vorgesehen wird, dass die Mehrwertabgabe bei Aufzonungen nur bei einer Realisierung durch Überbauung fällig wird. Die rechtliche Zulässigkeit solcher Regelungen ist jedoch stark umstritten, da die Fälligkeit grundsätzlich durch Art. 5 Abs. 1^bis RPG vorgegeben ist.

Diese Frage kann nicht abschliessend beantwortet werden. Massgebend ist, ob die Übertragung des Miteigentumsanteils von Ihnen auf Ihre Ehefrau im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung bei der Scheidung eine Veräusserung im Sinne von Art. 5 Abs. 1^bis RPG in Verbindung mit der kantonalen Ausführungsgesetzgebung darstellt.

Die Rechnung an sich ist in den meisten Fällen zwar nicht direkt anfechtbar; wer mit der Rechnung nicht einverstanden ist, kann sich aber in der Regel dennoch zur Wehr setzen. In vielen Kantonen besteht in diesem Fall die Möglichkeit, eine Feststellungsverfügung über die Fälligkeit der Mehrwertabgabe sowie die Höhe der zu bezahlenden Mehrwertabgabe zu verlangen.

Die kantonalen Ausführungsbestimmungen sehen in der Regel vor, dass der zuständigen Behörde ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Mehrwertabgabe sowie der Verzugszinsen zusteht. Wird also die Mehrwertabgabe nicht bezahlt, kann die Behörde das Grundpfandrecht geltend machen und letztlich eine Zwangsverwertung des Grundstücks herbeiführen.

Grundsätzlich besteht bei jedem Grundstückskauf die Möglichkeit, dass dadurch eine Mehrwertabgabe fällig wird, die der Verkäufer bezahlen muss. Bezahlt der Verkäufer die Mehrwertabgabe nicht, so hat die zuständige Behörde in der Regel ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung ihrer Forderung. Das bedeutet, dass die Behörde Sie als neuer Eigentümer zur Bezahlung der Mehrwertabgabe auffordern kann. Um die Verwertung des Grundstücks zu verhindern, müssen Sie im Notfall die Mehrwertabgabe vorschiessen und selbst beim abgabepflichtigen Verkäufer zurückverlangen. Um diesem Risiko vorzubeugen wird dringend empfohlen, sich beim Grundstückskauf über allfällige Mehrwertabgaben zu erkundigen und gegebenenfalls einen Teil der Kaufpreiszahlung für die Mehrwertabgabe sicherzustellen.

Der Ertrag aus der Mehrwertabgabe kommt je nach kantonaler Ausführungsgesetzgebung dem Kanton und/oder den Gemeinden zu. Er kann für Entschädigungen aus materieller Enteignung sowie für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3 RPG, insbesondere für Massnahmen zum Erhalt von genügenden Flächen geeigneten Kulturlandes für die Landwirtschaft sowie für Massnahmen zur besseren Nutzung ungenutzter Flächen in Bauzonen und zur Verdichtung der Siedlungsfläche, verwendet werden (Art. 5 Abs. 1^ter RPG).

Die bezahlte Mehrwertabgabe kann bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug gebracht werden (Art. 5 Abs. 1^sexies RPG).

Beim Lastenausgleich handelt es sich um eine bernische Besonderheit. Ein Anspruch auf Lastenausgleich besteht dann, wenn ein Grundeigentümer einen Sondervorteil nutzt, der ihm durch eine Ausnahmebewilligung, eine Überbauungsordnung oder sonst wie in wesentlicher Abweichung von den örtliche Bauvorschriften zulasten eines Nachbarn eingeräumt wird und der Nachbar dadurch eine erhebliche Beeinträchtigung erfährt (Art. 30 BauG BE). Insbesondere wenn der Lastenausgleich durch eine Überbauungsordnung begründet wird, handelt es sich dabei um einen besonderen Anwendungsfall von Art. 5 Abs. 1 RPG, da dadurch ein Teil des planungsbedingten Mehrwerts eines Grundstücks ausgeglichen wird.

Da die beiden Instrumente Mehrwertabgabe und Lastenausgleich nebeneinander bestehen, ist es möglich, dass trotz bereits bezahlter Mehrwertabgabe später im Baubewilligungsverfahren Lastenausgleichsansprüche geltend gemacht werden. Das Gesetz sieht (leider) keine Koordination zwischen diesen beiden Abgabeinstrumenten vor. Da aber durch den zu zahlenden Lastenausgleich tatsächlich der planungsbedingte Mehrwert des Grundstücks vermindert wird, erscheint eine Doppelbelastung nicht sachgerecht. Vielmehr müsse der als Lastenausgleich zu bezahlende Betrag vor Berechnung der Mehrwertabgabe in Abzug gebracht werden können, was aber mangels Kenntnis zum Zeitpunkt, indem die Mehrwertabgabe festgesetzt wird, kaum möglich sein wird. Eine Koordination wäre unseres Erachtens dennoch auf zwei Wegen denkbar. Sofern der Grundstückeigentümer bereits bei Rechtskraft der Planung mit späteren Lastenausgleichsansprüchen rechnet, sollte dieser im Verfahren zum Erlass der Mehrwertabgabeverfügung einen Ergänzungsvorbehalt anbringen können. Daneben sollte auch ohne Ergänzungsvorbehalt, eine Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Mehrwertabgabe zulässig sein.

Insbesondere wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind, das in den Perimeter einer Zone mit Planungspflicht mit anschliessender Überbauungsordnung oder direkt einer Überbauungsordnung einbezogen werden soll, lohnt es sich in jedem Fall frühzeitig eine rechtliche Beratung beizuziehen, um eine Doppelbelastung durch Mehrwertabgabe und Lastenausgleich nach Möglichkeiten zu vermeiden

Der planungsbedingte Mehrwert ist die Differenz aus Landwert vor und Landwert nach planungsrechtlichen Anpassungen. Aus ökonomischer Sicht gilt es dabei jedoch auch einem allfälligen Restwert der bestandesbauten Rechnung zu tragen, sofern der volle Planungsmehrwert nur realisierbar ist, wenn diese Restsubstanz vernichtet wird.

Grundlage einer Mehrwertberechnung ist das Berechnen des Landwertes vor und nach planungsrechtlichen Anpassungen. Für die Berechnung des Landwertes können folgende Methoden angewendet werden.

• Hedonische Modelle
• Lageklassemethode
• Residualwertmethode
• Discounted Cashflow Methode DCF

• Hedonische Modelle ziehen Vergleichswerte aus bekannten Transaktionen zur Ermittlung von Landwerten heran. Bei genügender Anzahl von Vergleichswerten resultieren für nicht Spezielle Liegenschaften verlässliche Resultate. Für Spezielle Liegenschaften und bei rarer Anzahl von Vergleichswerten (was meist der Fall ist) ist diese Methode nicht anwendbar.
• Bei der Lageklassemethode wird der Landwert in eine lageabhängige Relation zum Ertragswert des sich darauf befindenden Gebäudes gestellt. Grosser Vorteil der Methode ist die Einfachheit. Aufgrund der Unschärfe beim Herleiten der Relation ist diese Methode jedoch nur begrenzt anwendbar.
• Bei der Residualwertmethode wird der Landwert ermittelt, indem in einem ersten Schritt mittels üblichen Bewertungsmethoden der Wert der Liegenschaft (Gebäude + Land) ermittelt wird. Um auf den Landwert zu schliessen, werden im zweiten Schritt die Erstellungskosten in Abzug gebracht. Die Methode ist konsistent, nachvollziehbar und liefert auch für Spezielle Liegenschaften gute Resultate.
• Bei der DCF Methode wird der Liegenschaftswert durch abdiskontieren (verzinsen) von Erträgen und Kosten künftiger Perioden auf den Bewertungsstichtag bestimmt. Damit wird die Restnutzungsdauer von Bestandesbauten konsistent abgebildet. Die Methode ist aber sehr aufwändig und wird für die Ermittlung von Land- und Mehrwerten deshalb nur selten verwendet.

Aufgrund der einfachen Nachvollziehbarkeit und breiten Anwendungsmöglichkeit wird in der Bewertung von Mehrwerten in der Regel auf die Residualwertmethode zurückgegriffen.

Je nach Ausmass der neuen Nutzungsmöglichkeiten, kann es sich aus Sicht eines Grundeigentümers ökonomisch gesehen rechnen, ein bestehendes Gebäude vor dem Erreichen der Gesamtlebensdauer abzubrechen. Der effektive Mehrwert reduziert sich um den Restwert der Bestandesbauten zum Zeitpunkt des Abbruches. Das Vernachlässigen der Bestandesbauten in der Mehrwertberechnung kann Grundeigentümer dazu veranlassen mit der Realisierung länger zuzuwarten oder gar nie zu realisieren, was die geplante Siedlungsentwicklung bremst.

Die Abgabepflicht besteht nur auf einem prozentualen Anteil (gemeindeabhängig, mindestens 20%) des Mehrwertes. Der Rest des Mehrwertes bleibt beim Grundeigentümer. Unter Voraussetzung einer fachmännischen Mehrwertberechnung gilt deshalb: Je grösser die Mehrwertabgabe, desto grösser auch der verbleibende Mehrwert für den Grundeigentümer.

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Die Einwohnergemeinde Meikirch hat ihr Reglement über die Mehrwertabgabe infolge des Bundesgerichtsurteils 1C_195/2020 angepasst und sah in Art. 1 MWAR neu generell vor, dass bei Um- und Aufzonungen keine Abgabe erhoben wird. Das Bundesgericht stellte im vorliegenden Entscheid fest, dass Art. 5 Abs. 1 RPG auch nach Einführung von Art. 5 Abs. 1bis ff. RPG noch selbständigen Charakter habe und von den Kantonen – unabhängig der Minimalvorschriften für Einzonungen – verlangt, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvorteile und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen. Die Gemeinde Meikirch hätte demnach ein Ausgleich von Planungsvorteilen bei Um- und Aufzonungen vorsehen müssen und verletzt Art. 5 Abs. 1 RPG. Das Bundesgericht stellte die Rechtswidrigkeit der angefochtenen Bestimmung fest und forderte die zuständige Behörde auf, eine bundesrechtskonforme Regelung zu treffen.

In der Herbstsession 2023 beschloss der Bundesgesetzgeber im Rahmen der laufenden RPG-Revision eine Änderung des Gesetzeswortlautes von Art. 5 Abs 1bis RPG, welche diese Rechtsprechung zukünftig beenden wird. Nach Inkraftreten dieser Gesetzesänderung (Datum noch unbekannt) wird eine Pflicht der Kantone zur Erhebung der Mehrwertabgabe nur noch bei Einzonungen bestehen.

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Die Einwohnergemeinde Meikirch erliess ein Reglement über die Mehrwertabgabe, wonach eine Mehrwertabgabe erhoben wird bei der neuen und dauerhaften Zuweisung von Land zu einer Bauzone (Einzonung) sowie bei der Zuweisung von unüberbautem Land in einer bestehenden Nutzungszone in eine Bauzonenart mit höheren und besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung). Bei Aufzonungen oder bei Einzonungen von bereits überbauten Grundstücken wird demgegenüber keine Abgabe erhoben. Im Beschwerdeverfahren war insbesondere streitig, ob bei Um- und Aufzonungen auf eine Mehrwertabgabepflicht verzichtet werden kann, ob eine Mehrwertabgabe nur für Umzonungen nicht aber für Aufzonungen erhoben werden kann sowie, ob es zulässig ist, die Abgabepflicht auf die Umzonung unüberbauter Grundstücke einzuschränken. Da vor Bundesgericht ein Zwischenentscheid (Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts) angefochten war, äusserte sich das Bundesgericht bedauerlicherweise nicht materiell zu den streitigen Punkten. Die Gemeinde hat gestützt auf die Entscheide des Regierungsstatthalters sowie des Verwaltungsgericht das Reglement insofern geändert, dass bei Einzonungen generell eine Mehrwertabgabe (also auch bei der Einzonung von bereits überbauten Grundstücken) und bei Um- und Aufzonungen generell keine Mehrwertabgabe erhoben wird. Auch gegen das angepasste Reglement wurde Beschwerde erhoben. Vgl. dazu Mehrwertabgabepflicht für Auf- und Umzonungen im Kanton Bern zum Zweiten (BGer 1C_233/2021).

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Im Bundesgerichtsentscheid vom 19. November 2020 befasst sich das Bundesgericht mit dem Gesetz über die Abgeltung von Planungsmehrwerten (GAP) des Kantons Basel-Landschaft und hält fest, dass es den Kantonen untersagt ist, lediglich die bundesrechtliche Mindestregelung umzusetzen und den Gemeinden die Erhebung weitergehender Mehrwertabgaben zu verbieten. Ausserdem müsse die Erhebung der Mehrwertabgabe rechtsgleich und willkürfrei erfolgen können. Zusätzlich stellte das Bundesgericht fest, dass die vorgesehene Freigrenze von CHF 50‘000.00 bundesrechtswidrig ist (namentlich weil diese nicht mit dem Erhebungsaufwand resp. einem ungünstigen Verhältnis zum voraussichtlichen Abgabeertrag begründet werden konnte). Zur Frage, ob eine Freigrenze oder ein Freibetrag vorgesehen werden sollte, verweist das Bundesgericht darauf, dass die meisten Kantone Freigrenzen vorsehen, ein Freibetrag aber auch nicht ausgeschlossen sei. Schliesslich äusserte es sich zu den Möglichkeiten zur Verwendung der Erträge und stellte fest, das eine subsidiäre Verwendung der Erträge für Massnahmen zur Wohnbau- und Eigentumsförderung mit Art. 5 Abs. 1^ter RGP vereinbar sei.

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Die Stadt Zürich hat ihren regionalen Richtplan überarbeitet. Der Regierungsrat setzt den revidierten regionalen Richtplan mit Beschluss vom 21. Juni 2017 fest. Dabei änderte er die Vorlage des Gemeinderats in zahlreichen Punkten ab. Dagegen erhob die Stadt Zürich Beschwerde. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid u.a. mit der Formulierung im regionalen Richtplan betreffend Planungsvorteile, die durch die Schaffung zusätzlicher Verdichtungspotenziale entstehen, auseinander (E. 4). Das Bundesgericht bestätigte zunächst, dass in Art. 5 Abs. 1 RPG ein bundesrechtlicher Gesetzgebungsauftrag verankert ist, der in einem kantonalen Erlass umgesetzt werden muss. Weiter hielt es fest, dass das Bundesgesetz für Planungsvorteile, die durch die Schaffung zusätzlicher Verdichtungspotenziale (Auf- und Umzonung bereits bestehender Baugebiete) keine zwingenden Mindestvorschriften enthält, diese aber von der Grundsatzbestimmung in Art. 5 Abs. 1 RPG umfasst sind. Den Kantonen stehe bei der Umsetzung ein grosser Spielraum zur Verfügung (E. 4.3). Der regionale Richtplan stelle zwar keine gesetzliche Grundlage für eine Mehrwertabschöpfung dar, stehe aber einem Ausgleich planungsbedingter Vorteile auf vertraglicher Grundlage im Prozess der Nutzungsplanung jedoch auch nicht entgegen. Ausserdem bestätigt das Bundesgericht erneut, dass die Gemeinden einen Mehrwertausgleich in eigener Kompetenz erheben können, solange der Kanton von seiner Zuständigkeit keinen Gebrauch gemacht hat (E. 4.3 am Ende).

• Urteil des Bundesgerichts 1C_551/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
• Urteil des Bundesgerichts 1C_549/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
• Urteil des Bundesgerichts 1C_554/2016, 1C_555/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)

Zusammenfassung:
Das „Syndicat d’améliorations foncières“ von Mont-sur-Lausanne wurde 1982 gegründet und bezweckt die Landumlegung bei Anpassungen der Landwirtschaftszone an der Grenze von Bauzonen, beim Bau von Strassen und bei der Verlegung von Abwasserleitungen. Im Januar/Februar 2013 wurde ein neues Projekt aufgelegt, gegen das Einsprache erhoben wurde. Die Beschwerdeführer machten unter anderem geltend, dass Landumlegungen mit Realausgleich nicht (mehr) mit Art. 5 Abs. 1 und Abs. 1^bis RPG konform seien. Das Bundesgericht stellte fest, dass der reale Ausgleich zu einem Ausgleich zwischen den Eigentümern für Vor- und Nachteile, die sich aus dem Landumlegungsplan ergeben, führt. Die Landumlegung mit Realausgleich ist eine Massnahme, mit der die Kantone ihren Auftrag gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG, Planungsvorteile angemessen auszugleichen, erfüllen können. Mit dem revidierten Art. 5 RPG wurden die Kantone beauftragt, bei Einzonung eine (fiskalische) Mehrwertabgabe von mindestens 20% des Mehrwerts zu erheben. Nach Auslegung der Materialien kam das Bundesgericht zum Schluss, dass dadurch andere planungsrechtliche Massnahmen mit Realausgleich (bspw. Landumlegungen) nicht ausgeschlossen seien.

• Entscheid des Verwaltungsgerichts BVR 2024 51 vom 11. Juli 2023

In einem jüngeren Entscheid aus dem Jahre 2023 äusserte sich das Berner Verwaltungsgericht konkret über die Voraussetzungen, welche für die Befreieung von der Mehrwertabgabepflicht für Gemeinwesen und beliehene Private nach Art. 142 Abs. 2 erfüllt sein müssen. Im Entscheid ging es um eine privatrechtlich organisierte Stiftung, welche durch das Gemeinwesen beliehen wurde, Dienstleistungen im Bereich der institutionellen Sozialhilfe zu erbringen. Diese Dienstleistungen wurden von der Stiftung in Vergangenheit und auch in absehbarer Zukunft erbracht. Im Beschwerdeverfahren berief sich die Stiftung gegen die ihr auferlegte Mehrwertabgabe auf den Umstand, dass das in ihrem Eigentum stehende Grundstück unmittelbar öffentlichen Zwecken diene und daher als Verwaltungsvermögen von der Abgabe befreit wäre. Das Verwaltungsgericht stellt aber klar, dass eine unmittelbare öffentliche Zweckverfolgung eines Grundstückes voraussetzt, dass sich das Gemeinwesen ein Verfügungsrecht am Grundstück gesichert haben muss. Im vorliegenden Fall bestanden aber lediglich Leistungsverträge mit dem Kanton sowie eine für gewöhnlich eher offene Formulierung des Fondszwecks, welchem das Grundstück angehörte und dem Gemeinwesen im Resultat nicht ausreichende Einwirkungsmöglichkeiten auf das betreffende Grundstück einräumten. Die Stiftung als beliehene Private hatte daher die Mehrwertabgabe zu entrichten.

• Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.154 vom 18. November 2020

Gemäss § 28b Abs. 1 BauG orientiert der Gemeinderat aufgrund von Schätzungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanentwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Im konkreten Fall wurde jedoch entgegen § 28b Abs. 1 BauG nicht über die voraussichtliche Höhe der Abgabe orientiert. Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 Satz 1 BauG keine Gültigkeitsvorschrift darstellt. In § 28b Abs. 1 Satz 1 BauG geht es lediglich um eine Orientierung/Information über eine voraussichtliche Mehrwertabgabe inkl. deren Höhe. Der in § 28b Abs. 1 Satz 1 BauG statuierten Informationspflicht kommt im Verfahren betreffend Mehrwertabgabe einzig die Funktion zu, das Interesse der betroffenen Grundeigentümer zu stillen, welche möglichst früh erfahren möchten, ob sie voraussichtlich eine Mehrwertabgabe leisten müssen und wie hoch diese ausfallen wird. Es handelt sich somit um keine Ordnungsvorschrift. Im Gegensatz zum Beitragsplan, bei welchem der Beitrag in Rechtskraft erwächst, wenn der betroffene Grundeigentümer während der öffentlichen Auflage kein Rechtsmittel ergreift, wird bei der Mehrwertabgabe während der öffentlichen Auflage bloss über die voraussichtliche Höhe der Abgabe orientiert. Im Unterschied zur öffentlichen Auflage des Beitragsplans führt ein Nichthandeln des betroffenen Grundeigentümers auf die Information über die zu erwartende Mehrwertabgabe hin nicht dazu, dass die Mehrwertabgabe in Rechtskraft erwächst. Denn die Festsetzungsverfügung betreffend die Mehrwertabgabe erfolgt erst zu einem späteren Zeitpunkt (§ 28b Abs. 1 BauG). Diese kann dannzumal angefochten werden (§ 28b Abs. 3 BauG). Die Verletzung oder Missachtung der Informationspflicht nach § 28b Abs. 1 BauG zeitigt deshalb keine Rechtsfolgen und führt nicht zur Verwirkung der Mehrwertabgabe.