Aktuell
Um was geht es?
Die Kantone sind gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) verpflichtet, einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem Raumplanungsgesetz entstehen, vorzusehen. Mit dieser Mehrwertabgabe soll ein Teil des Mehrwerts, der ein Grundstück durch eine Planungsmassnahme und ohne Zutun des Grundstückeigentümers erfährt, wie beispielsweise bei einer Einzonung, abgeschöpft werden.
Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen RPG-Revision wurden in Art. 5 Abs. 1bis bis Abs. 1sexies RPG Mindestvorgaben für die Mehrwertabschöpfung eingeführt. Die Umsetzung dieser Vorgaben obliegt den Kantonen. Die meisten Kantone haben seither entsprechende (revidierte) Bestimmungen zur Mehrwertabgabe erlassen oder stehen kurz davor.
Mehrwertabgaben können für Grundeigentümer mit erheblichen finanziellen Folgen bei der Veräusserung oder Überbauung eines Grundstücks verbunden sein. Da die Mehrwertabgabe nicht erst in diesem Zeitpunkt sondern bereits bei Rechtskraft der Planungsmassnahme festgesetzt wird, lohnt es sich, sich rechtzeitig über allfällige Mehrwertabgaben sowie deren Höhe zu informieren.
Mit dieser Webseite soll Ihnen ein Überblick über die aktuelle Rechtslage und Rechtsprechung geboten sowie häufige Fragen zur Mehrwertabgabethematik beantwortet werden.
Praxisfragen und Antworten
Juristische Fragestellungen
Mein Grundstück soll im Rahmen der nächsten Ortsplanungsrevision der Gemeinde von derLandwirtschaftszone in eine Bauzone eingezont werden. Muss ich eine Mehrwertabgabe bezahlen und wie hoch ist diese?
Mein Grundstück soll im Rahmen der nächsten Ortsplanungsrevision der Gemeinde von der Wohnzone W2 in die Wohnzone W3 aufgezont oder von der Industriezone in die Wohnzone umgezont werden. Muss ich eine Mehrwertabgabe bezahlen und wie hoch ist diese?
Gibt es einen Freibetrag oder eine Freigrenze?
Gibt es Fälle, die von der Mehrwertabgabe ausgenommen sind?
Wer muss die Mehrwertabgabe bezahlen?
Was geschieht bei einem Eigentümerwechsel während des Planungsverfahrens?
- Eigentümerwechsel vor Rechtskraft der Planungsmassnahme: Im Kanton Bern beispielsweise wird dem Eigentümer bei der öffentlichen Auflage der Planung der Entwurf der Mehrwertabgabeverfügung zugestellt und ihm das rechtliche Gehör gewährt. Die Behörden sind grundsätzlich an den Entwurf gebunden. Ein Eigentümerwechsel zwischen Zustellung des Entwurfs und der Verfügung der Mehrwertabgabe kann dazu führen, dass die abgabepflichtige Person keine Möglichkeit hatte, sich zum Entwurf zu äussern. Potenzielle Käufer sollten sich infolge dessen immer darüber informieren, ob Planungsmassnahmen im Gange sind.
- Eigentümerwechsel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme: Ein Eigentümerwechsel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme löst oftmals die Fälligkeit der Mehrwertabgabe aus (Veräusserung). Es kann aber vorkommen, dass ein Grundstück übertragen wird, ohne dass die Fälligkeit ausgelöst wird. In diesem Fall haben die Behörden unter Umständen ein Interesse daran, die Mehrwertabgabepflicht auf den neuen Eigentümer zu überbinden. Art. 142 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern sieht entsprechend vor, dass alle Rechtsnachfolger solidarisch für die zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs ausstehenden Mehrwertabgaben, die ihnen von der Gemeinde mit Verfügung eröffnet werden, haften. Der Vollständigkeit halber ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Behörden in der Regel über ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung ihrer Forderung verfügen (gemäss den kantonalen Ausführungsgesetzgebungen). In jedem Fall ist zu empfehlen, dass man sich beim Erwerb eines Grundstücks über allfällige bereits verfügte Mehrwertabgaben erkundigt.
Wie wird der relevante Mehrwert bestimmt?
Wer erhebt die Mehrwertabgabe?
Wie kann ich mich gegen eine Festsetzung der Mehrwertabgabe zur Wehr setzen?
Ich habe eine Mehrwertabgabeverfügung zugestellt erhalten, muss ich diese nun bezahlen?
Mein Grundstück wurde aufgezont und in diesem Zusammenhang wurde mir eine Mehrwertabgabeverfügung zugestellt. Nun möchte ich mein Grundstück verkaufen. Sowohl ich wie auch der neue Eigentümer sind mit dem bestehenden Einfamilienhaus sehr zufrieden und wollen von den besseren Nutzungsmöglichkeiten keinen Gebrauch machen. Wird die Mehrwertabgabe trotzdem fällig?
Meine Ehefrau und ich sind Miteigentümer eines Grundstücks, für das letztes Jahr eine Mehrwertabgabe verfügt wurde. Nun lassen wir uns scheiden und meine Frau wird das Grundstück zu Alleineigentum übernehmen. Wird die Mehrwertabgabe fällig?
Kann ich mich auch gegen die Rechnung wehren, beispielsweise weil ich der Ansicht bin, dass die Mehrwertabgabe noch gar nicht fällig wurde?
Was geschieht, wenn die Mehrwertabgabe nicht fristgerecht bezahlt wird?
Was muss ich beim Kauf eines (kürzlich eingezonten) Grundstücks beachten?
Wem kommen die Erträge aus der Mehrwertabgabe zu und wofür können die Behörden die bezahlten Mehrwertabgaben verwenden?
Wie ist das Verhältnis zwischen Mehrwertabgabe und Grundstückgewinnsteuer?
Wie werden Mehrwertabgabe und Lastenausgleich koordiniert?
Da die beiden Instrumente Mehrwertabgabe und Lastenausgleich nebeneinander bestehen, ist es möglich, dass trotz bereits bezahlter Mehrwertabgabe später im Baubewilligungsverfahren Lastenausgleichsansprüche geltend gemacht werden. Das Gesetz sieht (leider) keine Koordination zwischen diesen beiden Abgabeinstrumenten vor. Da aber durch den zu zahlenden Lastenausgleich tatsächlich der planungsbedingte Mehrwert des Grundstücks vermindert wird, erscheint eine Doppelbelastung nicht sachgerecht. Vielmehr müsse der als Lastenausgleich zu bezahlende Betrag vor Berechnung der Mehrwertabgabe in Abzug gebracht werden können, was aber mangels Kenntnis zum Zeitpunkt, indem die Mehrwertabgabe festgesetzt wird, kaum möglich sein wird. Eine Koordination wäre unseres Erachtens dennoch auf zwei Wegen denkbar. Sofern der Grundstückeigentümer bereits bei Rechtskraft der Planung mit späteren Lastenausgleichsansprüchen rechnet, sollte dieser im Verfahren zum Erlass der Mehrwertabgabeverfügung einen Ergänzungsvorbehalt anbringen können. Daneben sollte auch ohne Ergänzungsvorbehalt, eine Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Mehrwertabgabe zulässig sein.
Insbesondere wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind, das in den Perimeter einer Zone mit Planungspflicht mit anschliessender Überbauungsordnung oder direkt einer Überbauungsordnung einbezogen werden soll, lohnt es sich in jedem Fall frühzeitig eine rechtliche Beratung beizuziehen, um eine Doppelbelastung durch Mehrwertabgabe und Lastenausgleich nach Möglichkeiten zu vermeiden
Ökonomische Fragestellungen
Wie wird der Mehrwert definiert?
Mit welchen Bewertungsmethoden kann der Mehrwert berechnet werden?
- Hedonische Modelle
- Lageklassemethode
- Residualwertmethode
- Discounted Cashflow Methode DCF
Wo liegen die Möglichkeiten und Grenzen der verschiedenen Bewertungsmethoden?
- Hedonische Modelle ziehen Vergleichswerte aus bekannten Transaktionen zur Ermittlung von Landwerten heran. Bei genügender Anzahl von Vergleichswerten resultieren für nicht Spezielle Liegenschaften verlässliche Resultate. Für Spezielle Liegenschaften und bei rarer Anzahl von Vergleichswerten (was meist der Fall ist) ist diese Methode nicht anwendbar.
- Bei der Lageklassemethode wird der Landwert in eine lageabhängige Relation zum Ertragswert des sich darauf befindenden Gebäudes gestellt. Grosser Vorteil der Methode ist die Einfachheit. Aufgrund der Unschärfe beim Herleiten der Relation ist diese Methode jedoch nur begrenzt anwendbar.
- Bei der Residualwertmethode wird der Landwert ermittelt, indem in einem ersten Schritt mittels üblichen Bewertungsmethoden der Wert der Liegenschaft (Gebäude + Land) ermittelt wird. Um auf den Landwert zu schliessen, werden im zweiten Schritt die Erstellungskosten in Abzug gebracht. Die Methode ist konsistent, nachvollziehbar und liefert auch für Spezielle Liegenschaften gute Resultate.
- Bei der DCF Methode wird der Liegenschaftswert durch abdiskontieren (verzinsen) von Erträgen und Kosten künftiger Perioden auf den Bewertungsstichtag bestimmt. Damit wird die Restnutzungsdauer von Bestandesbauten konsistent abgebildet. Die Methode ist aber sehr aufwändig und wird für die Ermittlung von Land- und Mehrwerten deshalb nur selten verwendet.
Welche Bewertungsmethode hat sich in der Praxis bewährt?
Welche planungsrechtlichen Parameter beeinflussen den Landwert und damit den Mehrwert wesentlich?
Es gilt folgende planungsrechtlich relevanten Parameter zu erwähnen.
- Zulässige Nutzungen
- Grenzabstände
- Bauziffern
- Anzahl zulässige Geschosse (Voll- und Attikageschosse)
Wieso sind Bestandesbauten bei der Mehrwertberechnung zu berücksichtigen?
Weshalb ist eine hohe Mehrwertverfügung für den Grundeigentümer eine erfreuliche Nachricht?
Publikationen
Juristische Publikationen
- Mehrwertabgabe in Baurechtsverhältnissen (BN Nr. 3/2020)
- Mehrwertabgabe – Ablauf Umsetzungsfrist (Newsletter Häusermann + Partner, April 2019)
- Die Mehrwertabgabe im Kanton Bern (HEV-Bulletin, 2018)
- Wenn der Fiskus eine Mehrwertabgabe einfordert (casanostra 147/2018)
- Die Stellung der Eigentümer bei der Mehrwertabgabe, in: Jusletter 3. September
- Mehrwertabgabe: Von der Berechnung bis zum Bezug der Abgabe (Referat 02/2018)
- Die Mehrwertabgabe – Grundzüge der bernischen Umsetzung und Schnittstellen zu anderen Abgabeinstrumenten (BR/DC 6/2017)
Ökonomische Publikationen
- Mehrwertausgleich festsetzen: eine Krux für viele Gemeinden (SCHWEIZER GEMEINDE 11 | 2019)
- Mehrwertabgabe: Potenziale und Herausforderungen (Immo-Monitoring 2015 | 2 Sommer-Update)
- Die Chancen mit dem Mehrwertausgleich (Immo-Monitoring 2018 | 1)
- Raumplanung im Spiegel der Immobilienwelt (Immo-Monitoring 2013 | 2)
- Wie sich Planungsmehrwerte optimieren lassen (Der Immobilienmarkt der «Neuen Zürcher Zeitung», Januar 2017)
- Mehrwertausgleich – Chancen nutzen, Fehlanreize vermeiden (SCHWEIZER GEMEINDE 11 | 2017)
Rechtsprechung
Bundesgericht
Mehrwertabgabepflicht für Auf- und Umzonungen im Kanton Bern zum Zweiten (BGer 1C_233/2021)
Die Einwohnergemeinde Meikirch hat ihr Reglement über die Mehrwertabgabe infolge des Bundesgerichtsurteils 1C_195/2020 angepasst und sah in Art. 1 MWAR neu generell vor, dass bei Um- und Aufzonungen keine Abgabe erhoben wird. Das Bundesgericht stellte im vorliegenden Entscheid fest, dass Art. 5 Abs. 1 RPG auch nach Einführung von Art. 5 Abs. 1bis ff. RPG noch selbständigen Charakter habe und von den Kantonen – unabhängig der Minimalvorschriften für Einzonungen – verlangt, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvorteile und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen. Die Gemeinde Meikirch hätte demnach ein Ausgleich von Planungsvorteilen bei Um- und Aufzonungen vorsehen müssen und verletzt Art. 5 Abs. 1 RPG. Das Bundesgericht stellte die Rechtswidrigkeit der angefochtenen Bestimmung fest und forderte die zuständige Behörde auf, eine bundesrechtskonforme Regelung zu treffen.
In der Herbstsession 2023 beschloss der Bundesgesetzgeber im Rahmen der laufenden RPG-Revision eine Änderung des Gesetzeswortlautes von Art. 5 Abs 1bis RPG, welche diese Rechtsprechung zukünftig beenden wird. Nach Inkraftreten dieser Gesetzesänderung (Datum noch unbekannt) wird eine Pflicht der Kantone zur Erhebung der Mehrwertabgabe nur noch bei Einzonungen bestehen.
Mehrwertabgabepflicht für Auf- und Umzonungen im Kanton Bern (BGer 1C_195/2020)
Die Einwohnergemeinde Meikirch erliess ein Reglement über die Mehrwertabgabe, wonach eine Mehrwertabgabe erhoben wird bei der neuen und dauerhaften Zuweisung von Land zu einer Bauzone (Einzonung) sowie bei der Zuweisung von unüberbautem Land in einer bestehenden Nutzungszone in eine Bauzonenart mit höheren und besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung). Bei Aufzonungen oder bei Einzonungen von bereits überbauten Grundstücken wird demgegenüber keine Abgabe erhoben. Im Beschwerdeverfahren war insbesondere streitig, ob bei Um- und Aufzonungen auf eine Mehrwertabgabepflicht verzichtet werden kann, ob eine Mehrwertabgabe nur für Umzonungen nicht aber für Aufzonungen erhoben werden kann sowie, ob es zulässig ist, die Abgabepflicht auf die Umzonung unüberbauter Grundstücke einzuschränken. Da vor Bundesgericht ein Zwischenentscheid (Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts) angefochten war, äusserte sich das Bundesgericht bedauerlicherweise nicht materiell zu den streitigen Punkten. Die Gemeinde hat gestützt auf die Entscheide des Regierungsstatthalters sowie des Verwaltungsgericht das Reglement insofern geändert, dass bei Einzonungen generell eine Mehrwertabgabe (also auch bei der Einzonung von bereits überbauten Grundstücken) und bei Um- und Aufzonungen generell keine Mehrwertabgabe erhoben wird. Auch gegen das angepasste Reglement wurde Beschwerde erhoben. Vgl. dazu Mehrwertabgabepflicht für Auf- und Umzonungen im Kanton Bern zum Zweiten (BGer 1C_233/2021).
Gesetz über die Abgeltung von Planungsmehrwerten des Kantons Basel-Landschaft (BGE 147 I 225)
Im Bundesgerichtsentscheid vom 19. November 2020 befasst sich das Bundesgericht mit dem Gesetz über die Abgeltung von Planungsmehrwerten (GAP) des Kantons Basel-Landschaft und hält fest, dass es den Kantonen untersagt ist, lediglich die bundesrechtliche Mindestregelung umzusetzen und den Gemeinden die Erhebung weitergehender Mehrwertabgaben zu verbieten. Ausserdem müsse die Erhebung der Mehrwertabgabe rechtsgleich und willkürfrei erfolgen können. Zusätzlich stellte das Bundesgericht fest, dass die vorgesehene Freigrenze von CHF 50‘000.00 bundesrechtswidrig ist (namentlich weil diese nicht mit dem Erhebungsaufwand resp. einem ungünstigen Verhältnis zum voraussichtlichen Abgabeertrag begründet werden konnte). Zur Frage, ob eine Freigrenze oder ein Freibetrag vorgesehen werden sollte, verweist das Bundesgericht darauf, dass die meisten Kantone Freigrenzen vorsehen, ein Freibetrag aber auch nicht ausgeschlossen sei. Schliesslich äusserte es sich zu den Möglichkeiten zur Verwendung der Erträge und stellte fest, das eine subsidiäre Verwendung der Erträge für Massnahmen zur Wohnbau- und Eigentumsförderung mit Art. 5 Abs. 1ter RGP vereinbar sei.
Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben (Urteil des Bundesgerichts 1C_216/2019 vom 21. November 2019)
Die Stadt Zürich hat ihren regionalen Richtplan überarbeitet. Der Regierungsrat setzt den revidierten regionalen Richtplan mit Beschluss vom 21. Juni 2017 fest. Dabei änderte er die Vorlage des Gemeinderats in zahlreichen Punkten ab. Dagegen erhob die Stadt Zürich Beschwerde. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid u.a. mit der Formulierung im regionalen Richtplan betreffend Planungsvorteile, die durch die Schaffung zusätzlicher Verdichtungspotenziale entstehen, auseinander (E. 4). Das Bundesgericht bestätigte zunächst, dass in Art. 5 Abs. 1 RPG ein bundesrechtlicher Gesetzgebungsauftrag verankert ist, der in einem kantonalen Erlass umgesetzt werden muss. Weiter hielt es fest, dass das Bundesgesetz für Planungsvorteile, die durch die Schaffung zusätzlicher Verdichtungspotenziale (Auf- und Umzonung bereits bestehender Baugebiete) keine zwingenden Mindestvorschriften enthält, diese aber von der Grundsatzbestimmung in Art. 5 Abs. 1 RPG umfasst sind. Den Kantonen stehe bei der Umsetzung ein grosser Spielraum zur Verfügung (E. 4.3). Der regionale Richtplan stelle zwar keine gesetzliche Grundlage für eine Mehrwertabschöpfung dar, stehe aber einem Ausgleich planungsbedingter Vorteile auf vertraglicher Grundlage im Prozess der Nutzungsplanung jedoch auch nicht entgegen. Ausserdem bestätigt das Bundesgericht erneut, dass die Gemeinden einen Mehrwertausgleich in eigener Kompetenz erheben können, solange der Kanton von seiner Zuständigkeit keinen Gebrauch gemacht hat (E. 4.3 am Ende).
Zulässigkeit von Landumlegungen mit Realausgleich (Urteile des Bundesgerichts 1C_551/2016, 1C_549/2016, 1C_554/2016, 1C_555/2016 vom 15. Januar 2018)
- Urteil des Bundesgerichts 1C_551/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
- Urteil des Bundesgerichts 1C_549/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
- Urteil des Bundesgerichts 1C_554/2016, 1C_555/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
Zusammenfassung:
Das „Syndicat d’améliorations foncières“ von Mont-sur-Lausanne wurde 1982 gegründet und bezweckt die Landumlegung bei Anpassungen der Landwirtschaftszone an der Grenze von Bauzonen, beim Bau von Strassen und bei der Verlegung von Abwasserleitungen. Im Januar/Februar 2013 wurde ein neues Projekt aufgelegt, gegen das Einsprache erhoben wurde. Die Beschwerdeführer machten unter anderem geltend, dass Landumlegungen mit Realausgleich nicht (mehr) mit Art. 5 Abs. 1 und Abs. 1bis RPG konform seien. Das Bundesgericht stellte fest, dass der reale Ausgleich zu einem Ausgleich zwischen den Eigentümern für Vor- und Nachteile, die sich aus dem Landumlegungsplan ergeben, führt. Die Landumlegung mit Realausgleich ist eine Massnahme, mit der die Kantone ihren Auftrag gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG, Planungsvorteile angemessen auszugleichen, erfüllen können. Mit dem revidierten Art. 5 RPG wurden die Kantone beauftragt, bei Einzonung eine (fiskalische) Mehrwertabgabe von mindestens 20% des Mehrwerts zu erheben. Nach Auslegung der Materialien kam das Bundesgericht zum Schluss, dass dadurch andere planungsrechtliche Massnahmen mit Realausgleich (bspw. Landumlegungen) nicht ausgeschlossen seien.
Freigrenze im Kanton Tessin (BGE 143 II 568)
Der Kanton Tessin nahm die Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben gemäss Art. 5 Abs. 1 bis Abs. 1quinquies RPG durch eine Teilrevision des Tessiner Gesetzes über die Raumentwicklung (LST) vor. Die Revisionsvorlage sah in Art. 93 LST vor, dass als abgabepflichtiger Vorteil nur die sich aus der Zuweisung eines Grundstücks ergebende Erhöhung seines Werts von über Fr. 100‘000.00 zu betrachten ist. Das Bundesgericht analysierte zunächst die kantonalen Regelungen sowie die Lehre und kam zum Ergebnis, dass die vorgesehene Regelung den Grundsatz der Gleichheit nach Art. 5 Abs. 1 RGP verletzt. Die kantonale Regelung verstösst gemäss Bundesgericht insbesondere gegen Art. 5 Abs. 1quinquies lit. b RPG, da der voraussichtliche Ertrag der Abgabe die Kosten für die Erhebung des Mehrwerts – je nach Berechnungsweise – bei Weitem übersteigen könnte. Weiter hielt das Bundesgericht fest, dass aus der Formulierung der Bestimung nicht klar werde, ob es sich um einen Freibetrag oder eine Freigrenze handelt.
Kompetenz der Gemeinde am Beispiel von Mettauertal (Urteil des Bundesgerichts 1C_167/2017 vom 5. Juli 2017)
Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde Mettauertal beschloss am 22. November 2013 eine neue Bau- und Nutzungsordnung, die in § 5 die Erhebung einer Mehrwertabgabe bei Einzonungen vorsah. Dagegen wurde Beschwerde erhoben mit der Begründung, der kantonale Gesetzgeber habe von seiner Regelungsbefugnis bereits Gebrauch gemacht indem der Grosse Rat die Einführung eines Mehrwertausgleichs im kantonalen Baugesetz ausdrücklich ablehnte. Damit habe er auch entschieden, dass im gesamten Kanton keine Mehrwertabgabe zu erheben sei. Das Bundesgericht verwies zunächst auf BGE 142 I 177 mit dem Hinweis, dass Art. 5 Abs. 1 RPG den Kanton in die Pflicht nehme, ohne zu bestimmen, auf welcher Ebene dies zu geschehen habe. Entscheidend sei aus Sicht des Bundesrechts, dass ein Mehrwertausgleich stattfindet und nicht, ob dies auf Kantons- oder Gemeindeebene geschieht. Es sei somit Sache des kantonalen Rechts, die innerkantonalen Zuständigkeiten für den Mehrwertausgleich zu bestimmen. Sofern der Kanton also kein Ausführungsgesetz erlässt, haben die Gemeinden die Kompetenz eine Mehrwertabgabe zu erheben.
Kompetenz der Gemeinde am Beispiel von Münchenstein (BGE 142 I 177)
Die Einwohnergemeindeversammlung Münchenstein beschloss am 18. September 2013 die Mutation des Zonenreglements Siedlung, Ergänzungsbestimmung Nr. 31 „Gebühren und Mehrwertabgabe“ und führte damit eine Mehrwertabgabe für Grundeigentümer ein, deren Grundstück neu einer Bauzone zugewiesen wird (Einzonung) oder deren Grundstück eine erheblich gesteigerte Nutzungsmöglichkeit erfährt (Aufzonung). Dagegen wurde im Rahmen der öffentlichen Auflage Einsprache erhoben und geltend gemacht, die Gemeinde sei nicht zur Erhebung von Mehrwertabgaben befugt. Das Bundesgericht stellte fest, dass die Erhebung einer Mehrwertabgabe einem durch die Bundesgesetzgebung (Art. 5 Abs. 1 RPG und die kantonale Verfassung (§ 116 Abs. 4 KV/BL) vorgesehenen Gesetzgebungsauftrag an die kantonale Legislative entspreche, dem diese im Kanton Basel-Landschaft bislang nicht nachgekommen sei. Solange der Kanton von seiner Kompetenz zur Erhebung einer Mehrwertabgabe nicht Gebrauch macht, kann nach Ansicht des Bundesgerichts den Gemeinden nicht verwehrt sein, diese Aufgabe in eigener Kompetenz wahrzunehmen, weil sie eng mit der ihnen obliegenden Ortsplanung verknüpft ist (Gemeindeautonomie). Weiter äusserte sich das Bundesgericht zur Rechtsnatur der Mehrwertabgabe und hielt fest, dass die Mehrwertabgabe am planerischen Sondervorteil anknüpfe und das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung darstelle. Sie sei dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet. „Als Kausalabgabe soll sie den aufgrund einer staatlichen Planungsmassnahme resultierenden Mehrwert jedenfalls teilweise erfassen und kann als kostenunabhängige Kausalabgabe bezeichnet werden.“
Begriff des „erheblichen Vorteils“ (Urteil des Bundesgerichts 1C_184/2014 vom 23. Februar 2015)
Durch eine Ortsplanungsrevision wurden zwei Parzellen in der Gemeinde La Chaux-de-fonds von der Reservezone in ein Wohngebiet mit geringer Dichte resp. ein Industriegebiet umgezont. Für diese Umzonung wurde gestützt auf das kantonale Recht eine Mehrwertabgabe erhoben. Dagegen wurde Beschwerde erhoben. Das Bundesgericht stellte fest, dass das kantonale Recht gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG wesentliche Vor- und Nachteile, die durch Planungsmassnahmen entstehen, angemessen ausgleichen muss. Der Begriff des „erheblichen Vorteils“ ist ein Begriff des Bundesrechts. Das Bundesgericht bestätigt in diesem Urteil, dass der erhebliche Vorteil auch nach der Teilrevision des RPG, die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, wirtschaftlicher Natur sein muss und unter Berücksichtigung aller Umstände zu bemessen sei. Zudem sei es Sache des kantonalen Rechts, Art. 5 RPG umzusetzen, insbesondere in Bezug auf die Höhe der Abgabe, den Schuldner und den Zeitpunkt der Erhebung. Anschliessend setzte sich das Bundesgericht mit der geltenden Regelung im Kanton Neuenburg auseinander (Art. 33 ff. LCAT) und insbesondere mit der Frage, wann ein erheblicher Vorteil vorliegt und wie dieser zu bemessen ist.
Zum alten Recht
Übergangsbestimmung Kanton Genf (Urteil des Bundesgerichts 1C_366/2016 vom 13. Februar 2017)
Im Kanton Genf sind am 1. Januar 2011 Bestimmungen zur Erhebung einer Mehrwertabgabe (Art.30C bis 30O LaLAT) sowie eine entsprechende Übergangsbestimmung (Art. 36 Abs. 2 LaLAT) in Kraft getreten. Gemäss Übergangsbestimmung sind die Bestimmungen zur Mehrwertabgabe nicht anwendbar auf Planungsmassnahmen, die vor dem 1. Januar 2005 beschlossen wurden. Die Beschwerdeführer machten geltend, es handle sich dabei um eine unzulässige Rückwirkung. Das Bundesgericht stellte fest, dass die Rückwirkung in einem formellen Gesetz vorgesehen ist und einem öffentlichen Interesse entspricht. Zusätzlich müsse die Rückwirkung auch zeitlich angemessen begrenzt sein, was vorliegend mit einer Rückwirkung von bis zu sechs Jahren nicht der Fall sei. Allerdings seien längere Fristen möglich, wenn der Betroffene bereits von den neu zu erlassenden Vorschriften wusste. Dies wurde allerdings im vorliegenden Fall vom Bundesgericht verneint.
Steuer zum Ausgleich der Verminderung des Kulturlands (Urteil des Bundesgerichts 2P.229/2006 vom 14. Mai 2007)
Der Kanton Freiburg erhob seit dem 1. Januar 1994 nach dem Gesetz vom 28. September 1993 über die Steuer zum Ausgleich der Verminderung des Kulturlandes eine Steuer, die dazu bestimmt ist, die Verminderung des Kulturlandes auszugleichen. Das Bundesgericht hielt in Bezug auf diese Steuer fest, dass das RPG in Art. 5 Abs. 1 den Kantonen gebietet, für einen Ausgleich der planungsbedingten Vor- und Nachteile zu sorgen. Auch wenn die im Kanton Freiburg vorgesehen Abgabe keine eigentliche Mehrwertabschöpfung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG darstelle, ziele sie doch in die gleiche Richtung, indem die Belastung regelmässig Grundeigentümer treffe, welche von der Raumplanung profitiert haben.
Ausgleich planungsbedingter Mehr- und Minderwerten nach Neuenburger Recht (Urteil des Bundesgerichts 1A.134/2006 vom 27. November 2006)
A ist Eigentümer von zwei Parzellen in Boudry. Im Jahr 1979 wurden diese beiden Parzellen der Landwirtschaftszone zugewiesen. Im Jahr 1996 wurden die Parzellen teilweise der „zone d’urbanisation“ (teilweise mit mittlerer, teilweise mit hoher Wohndichte) zugewiesen. Aufgrund dieser Zonenänderung wurde gestützt auf das kantonale Recht eine Mehrwertabgabe festgesetzt, wogegen Beschwerde erhoben wurde. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid mit der Gesetzgebung des Kantons Neuenburg (Art. 33 ff. LCAT) betreffend Ausgleich von planungsbedingten Mehr- und Minderwerten auseinander. Es hatte sich insbesondere mit der Frage auseinanderzusetzen, wann ein abgabepflichtiger erheblicher Vorteil vorliegt. Eine Nutzungsänderung führt nicht zu einem relevanten Mehrwert, wenn das Grundstück aufgrund der Waldgesetzgebung (Abstandsvorschriften) dennoch nicht überbaubar ist.
Begriff des „wesentlichen Vorteils“ nach altem Recht I (BGE 132 II 401)
Aufgrund einer Umzonung von der Reservezone in die Wohnzone mit geringer Dichte wurde für das Grundstück der Ehegatten X eine Mehrwertabgabe erhoben. Dagegen erhoben die Ehegatten Y Beschwerde und machten geltend, es liege kein wesentlicher Vorteil im Sinne von Art. 34 Abs. 1 LCAT vor. Das Bundesgericht stellte im Urteil fest, dass der raumplanungsbedingte erhebliche Vorteil, der gestützt auf Art. 5 Abs. 1 RPG ausgeglichen wird, wirtschaftlicher Natur sein muss und unter Berücksichtigung aller Umstände bemessen wird. Anschliessend prüfte das Bundesgericht, ob durch die vorgenommene Umzonung unter den gegebenen Umständen ein relevanter Vorteil resultierte und bestätigte das Urteil des Verwaltungsgerichts, das das Vorliegen eines wesentlichen Vorteils verneinte.
Begriff des „wesentlichen Vorteils“ nach altem Recht II (BGE 131 II 571)
Das Grundstück des Vereins „Société de développement du Landeron“ lag in einer „zone de vignes et de grèves“ und wurde von da in ein Erholungs-, Freizeit- und Tourismusgebiet umgezont. Als Folge dieser Umzonung wurde eine Mehrwertabgabe erhoben, gegen die Beschwerde eingereicht wurde. Das Bundesgericht stellte zunächst fest, dass die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen Entscheide in Anwendung einer kantonalen Vorteilsausgleichsregelung gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG, einschliesslich gegen Entscheide betreffend die Erhebung einer Mehrwertabgabe, zulässig ist. Weiter hatte sich in diesem Entscheid mit dem Ausgleich von erheblichen planungsbedingten Vor- und Nachteilen im Kanton Neuenburg zu befassen und äusserte sich insbesondere zum Begriff des erheblichen, durch Planungsmassnahmen geschaffenen Vorteils im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG. Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass das Verwaltungsgericht unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Falles berechtigt war, von Anfang an und auch ohne detaillierte Analyse des Mehrwerts davon auszugehen, dass kein wesentlicher Vorteil im Sinn von Art. 5 Abs. 1 RPG oder Art. 33 ff. LCAT vorliegt.
Rechtsnatur der Mehrwertabgabe (Urteil des Bundesgerichts 2P.283/1999; 2A.514/1999 vom 13. Juni 2000)
Das Areal „Bahnhof Ost“ in Basel wurde lange von der SBB zu bahnbetriebelichen Zwecke genutzt. Im Zusammenhang mit einem Projekt beabsichtigten die SBB und die PTT-Betriebe auf dem Areal einen neuen Postbahnhof sowie Geschäftsliegenschaften zu realisieren. Das Areal wurde entsprechend umgezont. Aufgrund dessen erhob das Baudepartement des Kantons Basel-Stadt von der Schweizerischen Eidgenossenschaft (Eigentümerin) eine Mehrwertabgabe von Fr. 1.00. Dagegen erhob die Schweizerische Eidgenossenschaft Beschwerde. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid mit der Frage auseinander, ob die Eidgenossenschaft sowie ihre Anstalten und Betriebe für kommerziell genutzte Liegenschaften von der Mehrwertabgabe des Kantons Basel-Stadt befreit sei. Dazu analysierte es zunächst die Rechtsnatur der basel-städtischen Mehrwertabgabe und verneinte, dass es sich dabei um eine Steuer handelt. Es setzte sich sodann mit der Lehre auseinander, die die Mehrwertabgabe teilweise als besonderer Vorteilsausgleich, teilweise als besondere Form der Vorzugslast und teilweise als besondere (kostenunabhängige) Kausalabgabe qualifizierte. Im Ergebnis kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Eidgenossenschaft wie auch ihre Anstalten und Betriebe für kommerziell genutzte Liegenschaften nicht von der Mehrwertabgabe des Kantons Basel-Stadt befreit ist.
Zulässigkeit von Realausgleich bei Landumlegungen (BGE 122 I 120)
Zusammenfassung:
Das Grundstück der Familie O in Mont-sur-Lausanne wurde 1968 der „zone sans affection spéciale“ zugewiesen. Später wurde das Grundstück eine „zone de villas“ umgezont. Im Jahr 1982 wurde ein Landumlegungsprojekt (Landumlegung mit Realausgleich nach kantonalem Recht) beschlossen, das auch das Grundstück der Familie O betraf. Dagegen wurde Beschwerde erhoben. Im vorliegenden Entscheid hat sich das Bundesgericht infolge dessen mit der Verfassungsmässigkeit des im waadtländischen Recht vorgesehenen Realausgleich auseinandergesetzt und festgestellt, dass die Landumlegung zwischen den Eigentümern einen Ausgleich von Vor- und Nachteilen herbeiführt, die sich aus der Festsetzung des Nutzungsplans ergeben. Damit bezweckt die Landumlegung, das in Art. 5 Abs. 1 RPG vorgesehene Ziel zu erreichen und ist zulässig. Weiter äusserte sich das Bundesgericht zur Bemessung des Ersatzes (Grundsatz des vollen Realersatzes) sowie zur Gleichbehandlung der Grundeigentümer.
Befreiung von der Mehrwertabgabepflicht für die SUVA? (BGE 121 II 138)
Die Schweizerische Unfallversicherungsanstalt (SUVA) ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Basel, für die für einen Um- und Neubau zusätzlicher Wohnraum bewilligt wurde. Bestandteil der Bewilligung bildete unter anderem eine Verfügung des Vorstehers des Baudepartements, mit der dieser für das Bauvorhaben einerseits gewisse Ausnahmebewilligungen erteilte und andererseits die Erhebung einer Mehrwertabgabe gemäss § 8a des Hochbautengesetzes vom 11. Mai 1939 des Kantons Basel-Stadt vorbehielt. Die SUVA erhob dagegen Beschwerde, so dass sich das Bundesgericht in diesem Entscheid mit der Steuerfreiheit der Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt (SUVA) für kantonale Abgaben, insbesondere die Mehrwertabgabe nach kantonalem Recht, auseinanderzusetzen hatte. Dabei hat es sich auch mit der Rechtsnatur der raumplanerischer Mehrwertabgabe (Übersicht über Rechtsprechung und Literatur) befasst und kam zum Ergebnis, dass die SUVA von der kantonalen Mehrwertabgabe befreit ist.
Mehrwertabschöpfung im Kanton Basel Stadt (BGE 105 Ia 134)
Am 16. Juni 1977 erliess der Kanton Basel-Stadt ergänzende Bestimmungen zum Hochbautengesetz, welches unter anderem in §8a die Mehrwertabgabe regelt. Gestützt darauf wurde zudem eine Verordnung über die Mehrwertabgaben erlassen, die sich unter anderem zur Festsetzung des Abgabesatzes äusserte. Diese neuen Rechtsgrundlagen wurden angefochten und das Bundesgericht hatte sich entsprechend mit der Einführung der Mehrwertabgabe im Kanton Basel-Stadt zu befassen. Dabei äusserte es sich zunächst zum Begriff der Mehrwertabschöpfung. Anschliessend wurde diese unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie beurteilt und das Bundesgericht stellte insbesondere fest, dass eine Abschöpfung von bis zu 60% des durch Planungsmassnahmen verursachten Mehrwerts die Eigentumsgarantie nicht verletzt sowie, dass die Erhebung von Mehrwertabgaben nicht gegen die Rechtsgleichheit verstösst. Weiter stellte es fest, dass Mehrwertabgaben grundsätzlich den gleichen Anforderungen an die gesetzlichen Grundlagen wie Steuern unterliegen und die geseztliche Regelung im vorliegenden Fall ungenügend war.
Kantonale Rechtsprechung
Befreiung von der Mehrwertabgabepflicht für Gemeinwesen und beliehene Private im Kanton Bern (VGE 100.2021.125)
- Entscheid des Verwaltungsgerichts BVR 2024 51 vom 11. Juli 2023
In einem jüngeren Entscheid aus dem Jahre 2023 äusserte sich das Berner Verwaltungsgericht konkret über die Voraussetzungen, welche für die Befreieung von der Mehrwertabgabepflicht für Gemeinwesen und beliehene Private nach Art. 142 Abs. 2 erfüllt sein müssen. Im Entscheid ging es um eine privatrechtlich organisierte Stiftung, welche durch das Gemeinwesen beliehen wurde, Dienstleistungen im Bereich der institutionellen Sozialhilfe zu erbringen. Diese Dienstleistungen wurden von der Stiftung in Vergangenheit und auch in absehbarer Zukunft erbracht. Im Beschwerdeverfahren berief sich die Stiftung gegen die ihr auferlegte Mehrwertabgabe auf den Umstand, dass das in ihrem Eigentum stehende Grundstück unmittelbar öffentlichen Zwecken diene und daher als Verwaltungsvermögen von der Abgabe befreit wäre. Das Verwaltungsgericht stellt aber klar, dass eine unmittelbare öffentliche Zweckverfolgung eines Grundstückes voraussetzt, dass sich das Gemeinwesen ein Verfügungsrecht am Grundstück gesichert haben muss. Im vorliegenden Fall bestanden aber lediglich Leistungsverträge mit dem Kanton sowie eine für gewöhnlich eher offene Formulierung des Fondszwecks, welchem das Grundstück angehörte und dem Gemeinwesen im Resultat nicht ausreichende Einwirkungsmöglichkeiten auf das betreffende Grundstück einräumten. Die Stiftung als beliehene Private hatte daher die Mehrwertabgabe zu entrichten.
Informationspflicht im Kanton Aargau
- Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.154 vom 18. November 2020
Gemäss § 28b Abs. 1 BauG orientiert der Gemeinderat aufgrund von Schätzungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanentwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Im konkreten Fall wurde jedoch entgegen § 28b Abs. 1 BauG nicht über die voraussichtliche Höhe der Abgabe orientiert. Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 Satz 1 BauG keine Gültigkeitsvorschrift darstellt. In § 28b Abs. 1 Satz 1 BauG geht es lediglich um eine Orientierung/Information über eine voraussichtliche Mehrwertabgabe inkl. deren Höhe. Der in § 28b Abs. 1 Satz 1 BauG statuierten Informationspflicht kommt im Verfahren betreffend Mehrwertabgabe einzig die Funktion zu, das Interesse der betroffenen Grundeigentümer zu stillen, welche möglichst früh erfahren möchten, ob sie voraussichtlich eine Mehrwertabgabe leisten müssen und wie hoch diese ausfallen wird. Es handelt sich somit um keine Ordnungsvorschrift. Im Gegensatz zum Beitragsplan, bei welchem der Beitrag in Rechtskraft erwächst, wenn der betroffene Grundeigentümer während der öffentlichen Auflage kein Rechtsmittel ergreift, wird bei der Mehrwertabgabe während der öffentlichen Auflage bloss über die voraussichtliche Höhe der Abgabe orientiert. Im Unterschied zur öffentlichen Auflage des Beitragsplans führt ein Nichthandeln des betroffenen Grundeigentümers auf die Information über die zu erwartende Mehrwertabgabe hin nicht dazu, dass die Mehrwertabgabe in Rechtskraft erwächst. Denn die Festsetzungsverfügung betreffend die Mehrwertabgabe erfolgt erst zu einem späteren Zeitpunkt (§ 28b Abs. 1 BauG). Diese kann dannzumal angefochten werden (§ 28b Abs. 3 BauG). Die Verletzung oder Missachtung der Informationspflicht nach § 28b Abs. 1 BauG zeitigt deshalb keine Rechtsfolgen und führt nicht zur Verwirkung der Mehrwertabgabe.
Ökonomische Grundlagen
Herleitung des ökonomisch optimalen Realisierungszeitpunktes
Ist man als Grundeigentümer von einer Um- oder Aufzonung betroffen, so stellt sich die Frage, wann der planerische Mehrwert durch Realisierung abgeschöpft werden soll. Der optimale Realisierungszeitpunkt ist abhängig von den planungsrechtlichen Möglichkeiten und den Bestandesbauten (Nutzung, Flächen, Baujahr, Standard, Zustand).
Grundsätzlich gilt: Je weniger die Bestandesbauten die neuen planungsrechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen und je kleiner deren Restwert, desto früher sollte die Realisierung erfolgen. Gerne beraten und unterstützen wir Grundeigentümer bei der detaillierten Berechnung des optimalen Realisierungszeitpunktes.
Maximale Ausschöpfung des für Grundeigentümer verbleibenden Mehrwertes
Der Mehrwert und damit die Mehrwertabgabe werden gestützt auf ein hypothetisches Bauprojekt errechnet. Dieses wird zum Zeitpunkt der Bewertung nach dem wirtschaftlichen Optimum (highest and best use) hergeleitet. Das letztlich tatsächlich realisierte und zum Zeitpunkt der Überbauung wirtschaftlichste Bauprojekt kann davon abweichen. Es soll über einen dannzumal marktfähigen Nutzungsmix (Anteil Wohnen/Geschäft, Anteil Eigentumswohnungen usw.) sowie nachgefragte Flächengerüste und Standards verfügen. Gerne beraten und unterstützen wir Grundeigentümer in der Entwicklung Ihrer geplanten Überbauung, um den Ihnen zustehenden Anteil des Mehrwertes maximal auszuschöpfen.
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